河南省的“胖东来”，无疑是现阶段全国最“火爆”的实体商业企业了！无论是现实，还是网络，他的市场及社会影响力，应该没有可出其右的第二家同类实体商业企业了。 正是由于“胖东来”的卓然实力和影响力，河南省人民政府王凯省长，也已经将支持“胖东来”等流量商超发展，写入了政府的工作报告之中，并由此引发了社会广泛热议，被视为河南省政府经济工作的新举措。 “胖东来”确实很火！“胖东来”自带现实和网络巨大流量的能量，使它已经超越了一个商业企业的固有影响，成为一个具有巨大文化旅游效能的“地标”式“网红”企业了！“胖东来”的综合性商业及文旅价值，不必再议！ 再来看看郑州市吧。当历经了三十多年风雨沉淀的“商贸城”定位，在近几年来逐渐式微，越来越尴尬的情况下，市区范围内，可以强力吸引周边地市、或外省区消费者和旅游者的“东西”，确实不多了！不妨屈指数一下: 第一个，以“二七纪念塔”为中心的约一公里左右范围内的商业集聚区。这里不仅是郑州市、而且也是整个中原地区规模最大、现代商业最集中，业态最齐全（包括批发市场）的商业及文化文旅中心，市场及社会的影响力辐射半径也最大！ 第二个，郑东会展中心区域。这一区域的地标建筑是“大玉米楼”，其他歌舞剧院什么的，都是配角。实体商业，除了“丹尼斯七天地”之外，其他可以忽略不计。这一区域的文旅休闲价值是其重点。 第三个，位于经开区的“中原福塔”！这也是一个单纯的文旅地标建筑，以其全钢架结构和中原地区第一高而具有“景观”价值。近距离的商业文化近乎为零。 第四个，位于中原区的新建“四大中心”。其硬件建筑体包括奥林匹克体育中心，文博艺术中心、市民活动中心、现代传媒中心。整体占地面积广阔，建筑大气磅礴，配套空间充裕，同时还有一条下沉式的地下商业街，面积约12万平方米。 其他，如商都遗址公园，高铁东站，万达商业广场等，都是影响力十分有限、或功能很专业、或很单纯的本市市民区域性文旅项目或商业企业，文旅性的远程辐射力几乎可以忽略不计。 通过上面的“列阵”，尤其是当我们试图与“胖东来”进行“勾连”时，我们就会发现: A.“二七广场”区域，资格没问题，也似乎是“胖东来”进郑的首选之地。但是，这一区域，业态丰富，批零商企都有；强手如林，“丹尼斯”“新田”“百货楼”等，在特色定位领域都很不俗。 尤其是，在如“大卫城”“360”“百货楼”等实力不俗的“地主”一簇们、都是自持物业自主经营的情况下，必须依靠“租赁”才能经营、且以大卖场“超市”为主导的“胖东来”，在经营成本，业态选择，业种配置，消费停车等方面的比较劣势，决不是“胖东来”自身可以轻松突破的！ B.郑东会展中心区域，“中原福塔”区域，以及其他诸如高铁东站，“万达”商圈等。既没有合适的商业体供“胖东来”入驻，也在环境资格方面，在地理位置方面，都不配让“胖东来”作为落身之地！一句话，假如将“胖东来”招引到这些地方，真是白瞎了“胖东来”的辉煌名号，也只会让它感到蹩屈委屈！当然，“胖东来”肯定也不可能去！ C.所剩下的，也只有“四大中心”区域了！这也是我们本文所要重点推荐和倡导的、“胖东来”入郑的不二方案，首选方案。 我们先谈谈已经大部分建成落地的“四大中心”（CCD）: （一）项目基本情况简介 CCD“四大中心”区域总投资约277亿元，其中各场馆基本建设总投资约170亿元，市政基础设施总投资约76亿元（含市政道路投资约33亿元，交通环廊约15亿元，综合管廊约4.6亿元，地下商业空间约18亿，地下车库约5.3亿），轨道交通投资约20亿元（6号线、14号线的两个站点及区间工程），区域拆迁补偿款约11亿元。这是新中国成立以来郑州在文化艺术体育领域一次性投入最大的基础设施项目。 （二）功能及影响力情况 “四大中心”主体项目建成之后，首先迎来的，是中华人民共和国第十一届少数民族传统体育运动会。具体组织时间是2019年9月8日至16日，具体地点便是刚刚落成的“郑州市奥林匹克体育中心”。这是全国民运会第一次在中部地区举办。 继“民运会”之后，这里还先后举办过多场全国性的专项体育赛事。国内一些当红歌星，近几年的全国巡演中原地区首选地，也大多都选择在这里举办，影响不俗。 由于整体建筑规模宏大雄伟，建筑风格现代大气，地面绿地或街区空间宽敞，机动车和非机动车的停车泊车位充足，地铁线路也很便捷，各种文体演出或比赛活动不断。所以，自“四大中心”建成开放以来，这一区域，一直都是本市市民双休日或节假日休闲娱乐的重要打卡地；本省异地旅行者，也越来越多地将这里列为郑州游的备选之地。 在商业实效及影响力方面，“四大中心”区域内的下沉式地下商业街，建筑面积12万平方米。建成之后，由于疫情的原因，直到2021年12月份，才由“锦艺商业集团”签约入驻，并计划将CCD中央大街更名为“CCD锦艺奥特莱斯”，打造“奥莱”为主的新型潮玩娱乐体验为一体的郑州新地标。 但是，既受疫情制约，也受其他方面因素影响，2022年由“锦艺商业”仓促组织的“奥莱”，最终也没能露脸，“地下商城”也并未开启，只是在地面街区上，组织起了以低档风味小吃为主体、以低端日用百货为辅助的“夜市”市集。 虽然“锦艺”这样的定位及招商组织效果令人大跌眼镜，但这一区域的商业，毕竟开起来了！加上疫情刚刚过去，憋疯了的人们急需要释放自己久抑的自由情绪，开放式“夜市”市集这种形式，在整个郑州市西区又是首次出现，所以，乡村“庙会”般的人潮还是十分突出的，区域影响也一时令人印象深刻。 由“锦艺商业”组织的这个“夜市”，很可能是由于天气由夏入秋的原因吧，前后运营的时间，好象也就两个月左右。因为定位就是“夜市”市集，所以，期间所经营的主体，绝大部分都是由个体小商户售卖的各类常见地方风味小吃。烟火气息浓厚，赶大集的氛围突出，却因此对这一区域的空间环境、尤其是地面卫生环境，造成了明显的污染或污损，成为市民吐槽的焦点问题！ “四大中心”核心区域的这一短暂的“夜市”经历，正面的积极意义，是苦等了多年的商业效能，有所露脸，使这一区域原本显得有些冷清的空旷地面空间，至少在傍晚和夜里十点左右，有了较为热闹的人气效应。 而可以使我们汲取教训的，则是这样的“夜市”局面，无论形式还是内容，也无论是经营还是管理，都无不显露着偏远落后乡村“自由集贸市场”的低劣杂乱，粗俗不堪！实在与“四大中心”现代大气、硬朗磅礴的整体环境与风貌，格格不入！ 尽管后期“锦艺商业”在铺面结构与形象上，有了新的创意与组织，但售卖内容的基本未变，尤其是“大风狂雨”对地面临建小屋的无情摧残，使得意欲重新开街的希望彻底泡汤，投资组织者损失惨重，风光一时的“夜市”市集，自此未再与公众谋面。 后来，听说，这一区域的商业签约承租者“锦艺商业”，与政府下属的有关单位打起了官司！对此，我等市民百姓大多不明就里和细节，只为这昙花一现的短暂商业“火爆”，感到兴奋和遗憾。 客观地说，在疫情刚刚结束的那段时间，在“四大中心”区域内、以及周边的消费居民和客流，还远远不足、十分薄弱、漂忽不稳的情况下，“锦艺奥莱”敢于成为第一个在此吃螃蟹的商业公司，其勇气和担当精神，可圈可点！ 不过，作为“吃瓜”群众，作为旁观者，个人觉得: 第一，从“锦艺商业”自身的角度看，对“四大中心”这一区域的消费结构、消费规模、消费趋向等商业现状，还没有完全吃透！虽然，“奥莱”形态商业，在郑州已经有成熟火爆的现例，也似乎是当前及今后一段时间内、实体商业定位组织的优先选择目标和发展趋势，但是，重复的定位，已然没有了新意！同样位于西区棉纺西路的“锦艺城/王府井（百货）奥莱”，势必圈占截留了大部分郑州市“西郊”的“奥莱”目标消费者！ 面对这样的现实局面，地理位置明显偏远，公共交通基础还正在建设完善之中的“四大中心”地下商业，用“奥莱”来定位并招商，显然有点“操之过急，脱离实际”了！ 在商品运营、商家及商品品牌资源的有效掌控方面，了解郑州“锦艺商业”的人大体都知道，虽然“锦艺商业”在郑州市也有多个规模尚可的商业项目，但如果深究其商业定位规划能力，商业招商组织能力，重要商业资源如商家品牌等的号召及捆绑能力，以及后期商业运营的管理能力等，“锦艺商业”，是无论如何也挤不进郑州商业的第一梯队里面去的！这一点，也应该是“锦艺”“四大中心”之“奥莱”目标，到底也未能实现落地的主要原因之一！ 所以，从这个角度来看，“四大中心”地下商业的拥管单位（姑且称其为“政府房东”吧），能够将12万平方米的地下商业空间，签约给“锦艺商业”，或许有些草率，或许有些“饥不择食”了！因为无论从哪个方面讲，“锦艺商业”，都确实不是“四大中心”12万平方米商业体具体运管的最佳目标选择！ 但是，“胖东来”是！尤其是今天的“胖东来”，应该是郑州市“四大中心”地下商业体长期具体运管的不二选择！理由主要有以下几点: 第一，“胖东来”的行业品牌知名度、自身形象、市场影响力，都可以很好地契合融入到“四大中心”里面，与“四大中心”的社会形象，可以完美地匹配，两者相得益彰，相互成就，相互辉映！ 第二，“胖东来”有自己清晰准确的商业经营目标定位。他那“以大卖场超市为龙头，以时尚中档百货为主体，兼顾高低端消费”的业态定位和业种配置，非常符合“四大中心”以南、以西、以北的广泛性远距离消费需求，并向东往“中原万达”方向，也一定会争取到一部分市区内的“铁粉”消费客流。 第三，“胖东来”始终拥有自己核心的牢固的商业优质资源，和一流的成熟的商业运营管理团队。这使得他无论在前期的招商组织方面，还是后期的运营管理方面，都可以快速地迈入郑州商业的第一梯队！甚至，可以在很短的时间内，成为郑州市商业领域的龙头企业或明星实体！ 第四，“胖东来”一旦入驻“四大中心”，它自带巨大“流量”的社会市场影响力，必将立杆见影地提升“四大中心”的社会影响力，并使“四大中心”，很快成为郑州市独具特色、名符其实的“网红打卡地”，成为郑州市文旅经济迈向新台阶的新地标，“金龙头”！ 第五，“胖东来”入驻“四大中心”，还将在短时间内，快速弥补上这一区域的实体商业短板，成为“常西湖”新区快速建设推进的“催化剂”！是“郑州市向西发展”的一面猎猎战旗！积极意义非同凡响！促进作用毋庸置疑！ 当然，我们郑州市的有关领导，有关部门，还必须清晰地认识到，“四大中心”这一区域，尤其是以南以西以北区域，现阶段还处在发展比较缓慢的建设期！在今后三至五年，甚至十年八年内，该区域三公里范围内的常住居民规模和数量，必然严重地影响到该区域内规模化商业实体的实际运营效益！这一点，也是“胖东来”实际入驻之后，不得不面对、且短期内难以突破的主要障碍！ 所以，实事求是，放眼大局和未来，我们郑州市的有关领导和有关单位，是需要以不同寻常的招商心态和招商政策，来思考和平衡各方利益，尽早把“胖东来”弄过来！